盡管樓市調控政策不斷加碼、打擊“炒房”聲聲從緊，但對很(hěn)多(duō)年輕的城市打拼者而言，短期内買房仍然顯得遙不可(kě)及。記者近日在北上廣深一線(xiàn)城市以及武漢、南京、蘇州等二線(xiàn)城市調查時發現，高房價時代，各地正在探索建立購(gòu)租并舉的住房制度，租賃市場迎來“黃金發展期”。

　　政策利好、市場需求，住房租賃市場前景廣闊。

　　2016年6月，國(guó)務(wù)院辦(bàn)公(gōng)廳出台《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》明确，到2020年，基本形成供應主體(tǐ)多(duō)元、經營服務(wù)規範、租賃關系穩定的住房租賃市場體(tǐ)系。其中(zhōng)發展住房租賃企業擺在培育市場供應主體(tǐ)首要位置。

　　據業内專家介紹，目前我國(guó)住房租賃市場中(zhōng)，約90%的房源為(wèi)個人出租，而在一些國(guó)家成熟的房地産(chǎn)市場中(zhōng)，專業租賃企業提供房源占比在30%左右。

　　清華大學(xué)房地産(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉認為(wèi)，大力發展專業化的住房租賃經營企業，有(yǒu)助于發揮機構出租者在租賃市場中(zhōng)的示範作(zuò)用(yòng)，提高租賃市場的透明度，克服原來制度設計中(zhōng)重銷售、輕租賃的缺陷。

　　近日，記者在梳理(lǐ)廣東、廣西、貴州、甯夏等地相繼出台的實施意見時發現，規模化、機構化運作(zuò)成各地鼓勵的主要方向。既鼓勵房地産(chǎn)開發企業轉型利用(yòng)已建成商(shāng)品房或新(xīn)建商(shāng)品房開展租賃業務(wù)，同時，也鼓勵各類投資者和自然人發起設立住房租賃企業。

　　種種利好因素刺激下，品牌長(cháng)租公(gōng)寓在住房租賃市場上異軍突起。“與酒店(diàn)、短租不同，長(cháng)租公(gōng)寓租期主要在6個月以上，會提供更多(duō)免費共享空間。”業内人士表示，從構建多(duō)層次住房體(tǐ)系的角度來看，住房租賃市場有(yǒu)很(hěn)大發展空間。

　　上述專家稱，中(zhōng)國(guó)有(yǒu)2億以上的流動人口，圍繞這些人口産(chǎn)生的住宿以及生活消費，是一個萬億級住房租賃市場。

　　鏈家研究院的報告也顯示，2016年、2020年、2025年，中(zhōng)國(guó)房産(chǎn)租賃市場租金規模将分(fēn)别達到1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

　　記者采訪了解到，品牌長(cháng)租公(gōng)寓是目前市場上正在興起的專業租賃企業，其商(shāng)業模式主要有(yǒu)兩種：一是房地産(chǎn)開發商(shāng)自持物(wù)業從事租賃，如萬科(kē)旗下的泊寓萬彙樓店(diàn)，不過，這一模式市場份額占比較小(xiǎo)。二是租賃企業通過對“握手樓”、舊廠房、居民(mín)商(shāng)品房等項目進行整體(tǐ)承租改造後再面向市場，這種“二房東”角色是當前租賃市場的主要形式，例如魔方、YOU+、鏈家自如等。

　　深圳萬科(kē)泊寓合夥人陳曉炜介紹，泊寓目前已在北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、重慶、沈陽等14個城市開設了42家門店(diàn)，其中(zhōng)在深圳，泊寓已獲得8800套長(cháng)租公(gōng)寓，2017年預計投放5000至8000套，基本覆蓋深圳所有(yǒu)區(qū)。未來三年深圳泊寓的整體(tǐ)規模将達到10萬間。

　　目前，魔方在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州等全國(guó)15個大中(zhōng)城市房屋租賃數量約3萬間。魔方（中(zhōng)國(guó)）生活服務(wù)集團董事長(cháng)葛岚表示，我國(guó)住房租賃市場未來将形成“高端有(yǒu)市場，中(zhōng)端有(yǒu)服務(wù)，低端有(yǒu)保障”的格局，呈現多(duō)品牌切入細分(fēn)市場的趨勢。

　　從價格方面看，各地有(yǒu)差異，面對企業的集體(tǐ)公(gōng)寓，按床位出租，每張床位月租金基本在500-1500元；白領公(gōng)寓标準，在北上廣等一線(xiàn)城市月租金在3000-6000元，二線(xiàn)城市在2000-4000元。

　　旭輝控股董事長(cháng)林中(zhōng)稱，旭輝領寓國(guó)際社區(qū)将涵蓋服務(wù)式公(gōng)寓、白領公(gōng)寓和青年公(gōng)寓等産(chǎn)品，從而滿足不同的租客群體(tǐ)需求。

　　據鏈家地産(chǎn)董事長(cháng)左晖介紹，鏈家自如擁有(yǒu)房源30萬間，出租率已達99.96%，租期平均為(wèi)485天；廣州萬科(kē)泊寓項目出租率也在90%以上。

　　長(cháng)租公(gōng)寓市場前景廣闊，但業内人士認為(wèi)仍面臨一些瓶頸和難題。

　　陳曉炜說，現在拿(ná)的房源基本上都是工(gōng)業用(yòng)地、商(shāng)業用(yòng)地或者城中(zhōng)村，電(diàn)費、水費都比較貴。

　　自持物(wù)業從事租賃業務(wù)也面臨經營難題。萬科(kē)高級副總裁譚華傑表示，土地成本過高大大降低了租金回報率，對資産(chǎn)持有(yǒu)者來說很(hěn)難從出租中(zhōng)賺錢，這也是過去多(duō)年租賃市場無法發展的重要原因。

　　“機構租賃企業還面臨資金成本高的挑戰。”中(zhōng)原地産(chǎn)首席分(fēn)析師張大偉說，在北上廣等大中(zhōng)城市，住宅物(wù)業租金回報率較高的也隻能(néng)達到2個點左右，一些高端公(gōng)寓租金回報率5%，而國(guó)内資金成本的年化是5%至8%。

　　“發展租賃業務(wù)還需要找到更便宜的資金用(yòng)以持有(yǒu)更多(duō)的資産(chǎn)，利用(yòng)規模效應賺錢。”張大偉建議，應進一步完善租賃金融市場，暢通險資、債權等融資通道，特别是一些低利率資本工(gōng)具(jù)。

　　廣州萬科(kē)長(cháng)租公(gōng)寓負責人張成皓說，目前國(guó)家和各省區(qū)市都鼓勵将商(shāng)業用(yòng)房改為(wèi)租賃住房，将土地用(yòng)途調整為(wèi)居住用(yòng)地，調整後用(yòng)水、用(yòng)電(diàn)、用(yòng)氣價格按照居民(mín)标準執行。這些規定将解決當前長(cháng)租公(gōng)寓市場的不少難題，我們期待各地能(néng)加快出台實施細則。

　　滿足不同群體(tǐ)需求，萬億級市場前景可(kě)期。